Na bardzo konkurencyjnym rynku realizacji wnętrz rozpycha się Formlab. Spólka istnieje od roku, a w portfolio ma już realizację 25 tys. m kw. w 12 lokalizacjach. Cala branża narzeka jednak na spadek zamówień.

Tworzeniem nowoczesnych wnętrz biurowych, hotelowych i komercyjnych para się wiele firm. Po przejęciu przed dekadą Neo Swiata przez należący do JLL Tetris własne zespoły czy spółki fitoutowe zaczęły tworzyć także inne firmy doradcze na rynku nieruchomości. Konkurencja jest więc duża.

, Po pandemii niektórzy najemcy ograniczyli powierzchnie, przyjmując zdalny lub hybrydowy model pracy. Ich potrzeby wciąż się zmieniają, a to napędza nasz rynek, choć niektórzy nie wytrzymują takiego wyścigu, mówi Piotr Kulikowski, członek zarządu i współwłaściciel Formlabu.

Na wzburzonych wodach

Rynek jest bardzo dynamiczny - nie tylko powstają nowe podmioty, ale też znikają z niego doświadczeni gracze. Po pandemii niektórzy najemcy graniczyli powierzchnie, przyjmując zdalny lub hybrydowy model pracy. Ich potrzeby wciąz się zmieniają, a to napędza nasz rynek, choc niektorzy nie vytrzymuja takiego wyścigu, mówi Piotr Kulikowski, członek zarzadu i współwłaściciel Formlabu. FOT. Tomasz Pikuła

Spółka została zarejestrowana w 2025 r., a ma już w swoim dorobku aranżację 25 tys. m kw. w sieci coworkingowej The Shire oraz umowy na wykończenie wnętrz w instytucjach bankowych i finansowych.

Młoda spółka z dekadą doświadczeń

Założyciele Formlabu są znani w branży biurowej od lat. Piotr Kulikowski od ponad 10 lat reprezentuje w naszej części Europy jednego z hiszpańskich liderów w produkcji mebli biurowych, Grupę Forma 5, właściciela marek Forma 5, esPattio i Löffler. Współpracę z dostawcami materiałów i wyposażenia uważa za jedno ze źródeł sukcesów Formlabu w czasach, gdy klienci starają się ograniczać wydatki.

, Staramy się zaproponować najlepszą relacje jakości do ceny, mówi Piotr Kulikowski.

Pozostali założyciele, Oskar Odziemczyk і Rafał Pisklewicz, są zarządzającymi The Shire, a Formlab od początku współpracuje przy rozwoju sieci biur coworkingowych.

, Oskar Odziemczyk wspierał wcześniej rozwój biur elastycznych w Immofinanz, a potem CPI w Europie Środkowej і Wschodniej. Dzięki ponaddziesięcioletniemu doświadczeniu w branży nieruchomości miał okazję współpracować z czołowymi światowymi firmami i startupami z indeksu S&P 500, w tym z Microsoftem, Amazonem i WeWorkiem. Rafał Pisklewicz natomiast zarządzał zespołem asset leasing managerów portfela biurowego Immofinanz w Polsce. Nasz biznes jest bardzo relacyjny i dużą rolę w rozwoju odgrywają osobiste kontakty, tłumaczy Piotr Kulikowski.

Połączenie sił z The Shire przyniosło Formlabowi bonus w postaci showroomów we wszystkich 12 lokalizacjach sieci coworkingowej. Znajdują się w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, a niebawem zostaną otwarte w Poznaniu i Gdyni.

, Tylu biur pokazowych nie ma nikt z naszych konkurentów, co daje nam oczywistą przewagę, a ich lokalizacja w coworkingach pozwala dotrzeć do potencjalnych klientów często korzystających z elastycznych biur, zanim zdecydują się na wynajem, mówi Piotr Kulikowski.

Koszty wstrząsnęły branżą fit-out

Wejście Formlabu na rynek wnętrzarski zbiegło się z pogorszeniem sytuacji w branży.

• Okres intensywnych inwestycji w wysokiej jakości aranżacje biurowe został ograniczony wraz ze wzrostem inflacji, w tym kosztów materiałów i kosztów pracy. Od 2022 r. przygotowanie powierzchni biurowej z roku na rok staje się droższe, mówi Monika Rykowska, dyrektorka dzialu badań w Axi Immo.

Przed pandemią COVID-19 wykończenie biura od podstaw w nowej inwestycji zaczynało się od 300-350 EUR za m kw. Obecnie koszt w nowych projektach zaczyna się od 500-700 EUR w zależności od lokalizacji i zakresu, a w najwyższym standardzie przekracza 1000 EUR.

, W efekcie część najemców rezygnowała z przeprowadzki do nowego biura na rzecz renegocjacji umowy lub optymalizacji już zajmowanej powierzchni. Mniejszy portfel zleceń wpłynął na konsolidację rynku, mówi Monika Rykowska.

Według Jakuba Sarzyńskiego, partnera w firmie doradczej Brookfield Partners, żeby wykończyć powierzchnię pod klucz dla najemcy biurowego, nie wystarcza już kontrybucja od wynajmującego. Dzisiaj coraz częściej najemcy partycypują w tych kosztach lub podpisują umowy najmu na dłuższe okresy, żeby inwestycja mogła się zwrócić.

• Branża wykończeniowa ma mniej zleceń, firmy redukują marże. Nie widać spektakularnych upadłości, ale zaczął się trudniejszy czas. Firmy wykończeniowe zaczynają szukać projektów również poza segmentem biurowym, np. w szpitalach i hotelach, mówi Jakub Sarzyński.

Według ekspertów JLL polski rynek wykańczania wnętrz przechodzi fascynującą transformację.

• Działa tu co najmniej kilkadziesiąt firm, ale prawdziwa konsolidacja i profesjonalizacja branży dopiero się zaczyna. Z jednej strony mamy dużą grupę wykonawców konkurujących głównie ceną, z drugiej rośnie segment premium, gdzie liczy się coś więcej niż tylko atrakcyjna wycena. Inwestorzy instytucjonalni natomiast szukają partnerów oferujących pelne bezpieczeństwo realizacji: finansowe, jakościowe i prawne. Chcą partnera, który uczestniczy w calym procesie inwestycyjnym, od wczesnej koncepcji przez projektowanie i realizację aż po wsparcie w fazie eksploatacji, mówi Artur Pakuła, dyrektor działu project and development services w JLL.

Okiem konkurencji

Trzy wyzwania dia branży fit-out, które wywracają stolik

Michał Pałys

dyrektor operacyjny w Tetris Poland

Branża fit-out stoi dziś przed trzema wyzwaniami, które redefiniują sposób działania całego sektora. Pierwszym jest rewolucja w przestrzeniach biurowych. Praca hybrydowa nie jest już eksperymentem, to nowa rzeczywistość. Klienci nie pytają już, ile stanowisk pracy zmieścimy na tym metrażu, ale jak stworzyć przestrzeń, która sprawi, że ludzie będą chcieli przychodzić do biura. To wymaga innego myślenia o funkcji, akustyce, strefowaniu przestrzeni. Biuro musi dzis konkurować z domowym komfortem, oferując coś, czego w domu nie ma - energię zespołu i kulturę organizacyjną.

Drugie wyzwanie to ESG i zrównoważony rozwój. Dziś to podstawa rozmowy z klientem. Inwestorzy instytucjonalni mają jasne cele zeroemisyjne i oczekują, że każdy element łańcucha dostaw - włącznie z fit-outem - pomoże te cele osiągnąć.

Trzecie wyzwanie to zarządzanie ryzykiem w niestabilnym środowisku kosztowym. Z jednej strony deweloperzy i inwestorzy szukają oszczędności, z drugiej potrzebują wyróżnić swoją ofertę jakością, bo konkurencja na rynku jest brutalna.

Kluczem do poruszania się w tym środowisku staje się przewidywalność i transparentność. Klienci potrzebują pewności finansowej projektu, dlatego rygorystyczne procesy budżetowania i kontroli kosztów stają się przewagą konkurencyjną. W nieprzewidywalnym świecie wartością jest partner, który potrafi to zagwarantować.

Nota redakcyjna: Artykuł został pierwotnie opublikowany w Pulsie Biznesu i jest autorstwa Pawła Berłowskiego. Dziękujemy redakcji za możliwość udostępnienia materiału. Oryginalna wersja artykułu dostępna jest na stronie: Puls Biznesu